人口老龄化，是指人口生育率降低和人均寿命延长导致的总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。

　　根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。

　　2021年5月11日，第七次全国人口普查结果显示，中国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%，其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。人口老龄化程度进一步加深。

　　面对急剧加快的老龄化问题，2019年11月，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。《规划》近期至2022年，中期至2035年，远期展望至2050年，是到21世纪中叶我国积极应对人口老龄化的战略性、综合性、指导性文件。具体从5个方面部署了应对人口老龄化的具体工作任务：

　　一是夯实应对人口老龄化的社会财富储备。通过扩大总量、优化结构、提高效益，实现经济发展与人口老龄化相适应。通过完善国民收入分配体系，优化政府、企业、居民之间的分配格局，稳步增加养老财富储备。健全更加公平更可持续的社会保障制度，持续增进全体人民的福祉水平。

　　二是改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。通过提高出生人口素质、提升新增劳动力质量、构建老有所学的终身学习体系，提高我国人力资源整体素质。推进人力资源开发利用，实现更高质量和更加充分就业，确保积极应对人口老龄化的人力资源总量足、素质高。

　　三是打造高质量的为老服务和产品供给体系。积极推进健康中国建设，建立和完善包括健康教育、预防保健、疾病诊治、康复护理、长期照护、安宁疗护的综合、连续的老年健康服务体系。健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。

　　四是强化应对人口老龄化的科技创新能力。深入实施创新驱动发展战略，把技术创新作为积极应对人口老龄化的第一动力和战略支撑，全面提升国民经济产业体系智能化水平。提高老年服务科技化、信息化水平，加大老年健康科技支撑力度，加强老年辅助技术研发和应用。

　　五是构建养老、孝老、敬老的社会环境。强化应对人口老龄化的法治环境，保障老年人合法权益。构建家庭支持体系，建设老年友好型社会，形成老年人、家庭、社会、政府共同参与的良好氛围。

　　不难看到，《规划》中明确提到：“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量”，“提高老年服务科技化、信息化水平”。

　　此后的一段时间，一些地方物业积极响应国家号召，参与到“物业+养老”模式的实践中，已经取得了初步成效，得到了各方好评；但同时，依旧面临着不少现实问题。

　　《2020年物业行业报告》中明确提到，对物业养老部分过往5年的经营数据（渗透率、营业额、增长率等）进行系统分析，我们能够再一次解释“物业不愿涉足养老业”的现状及其原因。

　　具体到单个物业公司养老业务的拓展上，面临的问题还要更琐碎。从2017年开始，山东某物业企业通过开展物业服务子项目积极试水居家养老，发现存在社区老年人养老情况复杂、业务辐射范围有限等困难；还有物业公司反映，在专业养老服务领域面临一定的资质问题，开展养老服务存在一定的责任风险；很多物业公司与业主前期签订的服务协议中，并无养老服务等内容，涉及到收费问题后容易产生纠纷；还有一个问题无法回避，物业本身需要考虑服务人员资质提升的费用问题，而从目前来看，“物业+养老”模式还未出现非常清晰的盈利模式。

　　如今，物业服务企业在中国已经发展数十年，自1981年首家涉外物业公司在深圳成立至今，物业服务体系已经在国内的各行各业中逐渐深入和铺及。根据资料中的相关数据可知，早在2012年我国实行物业管理服务的住宅地产项目比例高达60％，新建地产的物业服务率高达90％。

　　不难得到这样的推断，对于养老地产项目，物业服务都是必不可少的存在。正因如此，研究物业管理行业的现状及发展对养老地产来讲有非常重要的现实意义。随着社会经济的发展及地产行业的深入发展，物业管理行业也在不断发生着巨大的转变。近十年是物业服务行业野蛮生长的时期．各类物业企业都能足够的空间生存及成长。

　　（一）现在的相对垄断及未来的开放竞争

　　由于物业管理条例规定前期物业是由开发商组织招标，导致了前期物业阶段是被开发商下属的物业企业垄断的现状。由此而造成了物业企业经常处于尴尬的地位。一方面代表业主利益，而另一方面又需要维护上级企业的利益。随着市场的竞争加剧，国家对地产行业的调控逐步深入，一方面法律法规会不断完善，另一方面，由于经济条件的限制。开发单位也不会再通过为下属物业企业输血而维系整个社区稳定的局面。特别是已经过了法定的维保期的地产项目的物业企业会面临“断奶”之忧。并且成熟社区一旦建立了业委会，开发企业试图通过操作将下属物业企业嵌入社区管理的手段也会得到限制。由此这个行业将会面临竞争格局。现有的相对垄断将会被打破。

　　（二）随着行业细分,当前大而全的物业企业格局将会被专业的物业公司替代

　　当前的物业企业的划分还不够明细，物监资质类型也不够完善，物业企业可以从事各种类型的物业的管理与服务。伴随着经济的发展，人们对物业服务的要求会越来越高．正如5年前，大部分的物业企业减负。不断的裁减自己的辅助服务一样，将来人们希望是专业的公司做专业的服务．由此会产生大量的诸如工业物业公司、旅游物业公司、商业物业公司、别墅物业公司及养老物业公司等，这个发展模式是可以预见的。

　　（三）现在依赖于廉价劳动力优势的物业服务模式会被抛弃

　　中国人口红利减少，未来的用工成本将会很高。一方面物业服务企业一定会加大机械的投入，减少劳动力的使用，另一方面。外包服务会被大范围使用，比如保洁外包，设备维修外包。基于管理协调的物业管理师将会成为单位的主力人员。普通的毫无专业优势及行业优势的物业企业若不转型．要不就是被淘汰．要不就是只能保本微利。毫无竞争力可言：

　　（四）《意见》提出配置智慧养老服务设施、丰富智慧养老服务形式、创新智慧养老产品供给，从多个方面支持打造“互联网+养老”模式

　　事实上，社区智能化已经是未来城市的高级形态，在早期就将“互联网+养老”的理念和模式植入，可以借助物联网、远程智能安防监控、人工智能、虚拟现实等新兴技术进一步提升社区的养老服务能力。

　　社区养老显然处于一个承上启下的关键位置，向上承接的是机构养老的压力，向下则可以弥补居家养老的很多短板。但在过去，社区养老存在着服务主体不明确、扶持力度有限等问题，而引入物业服务显然可以为社区养老提供更加有力的支撑。

　　随着物业服务企业在养老产业的进一步布局和专业性的不断深入，再加上智能家居、5G等技术在养老照护、远程医疗方面的普及加持，可以在一定程度上降低物业企业开展养老服务的成本，从而涌现出一批有物业背景的专业化品牌养老服务企业，带领更多物业企业参与养老服务尽早驶入快车道。

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