9月19日，国家统计局成都调查队发布《成都市物业管理服务业现状及问题简析》显示，截至2010年底，成都市已有物业管理服务企业1172家，从业人员约15万人，全市物业管理规模达到2.5亿㎡，在全国15个副省级城市中名列第三，发展势头强劲。

　　当物业管理成为越来越多市民的日常生活中密不可分的一部分时，它的管理、服务质量便或多或少地与幸福指数挂钩。面对业主们越来越高的服务品质要求，物业公司也面临着经营状况不乐观、从业人员素质不高、管理体系不够完善的发展瓶颈。物管与业主之间究竟存在什么矛盾，该如何相处？

　　【物管公司的烦恼】

　　A.半数以上物管企业不赚钱

　　物业管理服务业的经营状况好坏，不仅对增加行业自身发展原动力，延伸行业服务领域和提升服务品质提供保障，还能推动相关服务行业及房地产业经济增长，引导市民理性消费和安居乐业。

　　但成都调查队在近期的调查中发现，全市物业管理公司经营状况不容乐观。其中，“亏损”和“基本持平”的占51.3%，“盈利”的占48.7%。数据显示，今年1-5月，成都市限额以上物业管理服务企业亏损额为6477万元，比2010年同期亏损额增加了2100余万元。物业管理服务企业营业收入规模在“1000万元以下”的占42.4%，“1000万元到2000万元”的占27.3%，“5000万元以上”的仅占9.1%。

　　超过七成的被调查企业认为，亏损主要是因为“业主欠费率高”，其余则认为是经营成本刚性增加、物管代收代缴水电气费用垫付周转金、公司规模小、管理及人工成本高等原因。

　　B.从业人员学历低

　　调查显示：物管从业人员的整体素质与现代城市建筑管理的需要及楼宇经济的发展不同步。这主要表现在从业人员接受教育水平偏低，人才后续供给匮乏有关。

　　在被调查的企业中，“初中及以下学历”的从业人员占41.1%；“高中学历”的占38.1%；“大专学历”的占14.8%；“大学本科及以上学历”的仅占6.0%。从工种结构来看，行政管理人员仅占15.0%，近八成为清洁、勤杂工。“管理人才不足，势必导致管理水平提升受限，服务质量的稳定性肯定就得不到保证。”报告分析认为，这些因素导致物管服务与业主需求不对称，从而使企业与业主之间关系紧张、物管附加值服务开拓受阻，制约行业发展。

　　调查还显示，物管企业抗风险能力较弱。目前，企业规模在300人以下的占79.5%；在1000人以上的仅占5.1%，以小型企业居多。在对当前物管行业生存和发展环境评判时，仅有8.11%物管企业认为“好”。

　　【业主的期盼】

　　A.引进专业化配置

　　家住成都市成华区建设路某楼盘的业主徐霄表示，物业管理服务业是一个专业性强、服务质量要求较高的行业，但有时感觉物业公司为了增加利润，通过各种形式缩减开支，造成小区缺少专业化配置，服务质量低下。不少业主在接受记者采访时表示，与物管的矛盾多数来自于小区环境得不到改善、安全措施不够严谨等。

　　报告则显示，缺乏有效沟通易导致纠纷频发。仅约三成的被调查企业向业主委员会或业主报告工作情况为 “一年公示（报送）一次”，两成多企业为“半年公示（报送）一次”；还有两成多企业则 “未公示 （报送）”。此外，业主委员会履行职责效果不佳，也是造成物管与业主纠纷发生的症结之一。目前，业主委员会成员素质参差不齐、法规意识不强、工作热情不高，造成运行不够透明、监督不到位。

　　B.解决开发商遗留问题

　　“交房的时候，开发商承诺要把天井封闭，保证高层住户的安全，但都入住快一年了，还没有履行承诺。”9月19日，家住东城根街某小区的住户王雪丹表示，他们几户业主联合起来，已经“缓交”了半年的物管费用，“不解决问题就不交钱！”

　　成都调查队的相关人士表示，部分开发商出于开发项目的包装，对物业服务夸大宣传和盲目承诺，业主在发现承诺没有兑现时，多数找物管企业理论，从而引起纠纷。调查表明，69.2%物管费纠纷是因 “开发商遗留问题得不到解决”引发。而部分物管企业不严格履行物业服务合同，更加剧了业主对物业服务的不满。

　　【把脉】

　　适时引入“菜单式”服务

　　成都调查队在分析报告中指出，成都市物业管理服务业通过近20年的发展历程，其行业功能不断得到有效发挥。但随着社会的发展，市民对物业管理服务业的诉求会越来越高。

　　报告指出，目前不少新技术、新产品都被应用于高档物业上，因此要注重各类专业技术人才的引进、培养和使用，通过优质化服务，获得高附加值，让企业进入良性循环。

　　其二，要对业主委员会实行述职制度和民主测评制度，增强广大业主对其关注程度；加强前期物业监管，应鼓励各类住宅小区通过招标方式选聘物业服务企业，把矛盾隐患尽量消灭在萌芽状态。

　　此外，还应建立价格协商机制，按照双方自愿、按质论价的原则，提供质价相符的物业服务。放开物业服务收费定价，实行“菜单式”服务。

　　政府职能部门应该考虑将物业管理服务业规划融入社区建设管理，给予适当税收减免政策，并实行联动机制，发挥街办管理引导优势，逐步形成社区居民矛盾化解机制和基层促进和谐社会建设常态工作机制，进一步创新社会管理。