物业管理成本测算及评价有这些“门道”-业界观点-物业管理企业资质管理中心-物业管理系统

物业管理成本测算及评价有这些“门道”

发布时间：2019-07-26 来源：

　　按照既定的服务标准，对一个全新的物业管理项目进行管理成本测算，是物业管理招投标中的重头戏。屈指可数的科目和枯燥乏味的数字，能够全面、清晰、透彻、准确地反映出测算者的政策水平、基本素养、管理经验、操控能力、工作效率等等。招标人、评标人往往主要凭借物业管理成本测算，来评定、判断投标人的优劣高下。

　　在相对较短的时间内，招标人、评标人只能快速浏览并择要检验与复核。那他们是如何迅速对物业管理成本测算做出自己评价的呢?一般说来，他们关注点首先集中在成本测算中所列的收支是否合法、是否合辙、是否合理、是否合情上。其实，这也是编制成本测算中必须老老实实把握的基本原则。

　　首先，要合法。即计入的收入与支出，应当符合有关符合法律、法规和国家统一会计制度的规定。比如人工成本，若做细分则要体现《劳动法》的要求，有社会保险等开支，不然明显违法，没有人愿意担责去“背书”。当然，若笼统列一个 “人员综合成本(元∕人∕月)”，出于理解而心照不宣，也没有几个人非要再去弄个究竟。

　　其次，要合规。即作为测算开支的依据，必须满足相应的《物业服务等级标准》以及相关部门规章的要求。比如定岗定编，中控室双人值班，高压电工要双人作业，若干部电梯要配备一名专职安全员等等。若用来成本测算的定员编制不能满足这些硬性规定，那不仅整个测算，还包括服务质量，都必然受到招标人、评标人的质疑。

　　再次，要合辙。即计入成本测算的费用，要与物业服务内容直接相关或间接相关。比如电梯费与电梯管理、维护、运行、检测成本，供热供冷费与供热供冷设备的管理、维护、运行、检修成本，车位费与车库或车场的管理、维护、运行成本等，要同进同出。计入相应收入就可以相应计入成本，没有计入相应收入就不能计入相应成本。

　　又次，要合理。即影响定价成本的各项费用的主要经济、技术指标应当符合行业标准或社会公允水平。比如有政府定价的不能高于政府定价，有条件按照额定消耗计算的应当列出计算依据，确实存在变量的费用不能明显偏离市场行情和一般经验数据等。倘若“离谱”，那就有理由认为这个测算不是测算，而是胡编乱造。