地产下行周期下，2022年的物业服务行业历经坎坷，经历了业绩下滑，估值缩水等重重困局。

　　然而，物业服务的经营逻辑和本质并未发生改变，社区之中依然有万亿蓝海等待探寻，在市场信心逐渐恢复，资本市场估值也慢慢恢复理性之际，物业服务行业更应坚定信心，重拾希望。

　　12月13日，以“物业服务的边界”为主题的2022观点学徒计划-线上季物业场成功举行。

　　近4个小时的分享和讨论中，与会嘉宾们积极抒发观点，围绕物业服务行业的数字化、社区经济、服务的边界等话题，总结物业服务行业的过去和现在，共同探讨未来。

　　数字化的经济账

　　会议伊始，嘉宾们首先讨论的是物业服务数字化的话题。

　　物企在进行数字化建设的过程中，常常在布局投资及平衡支出方面遇到阻碍。对于这个问题，旭辉永升服务集团首席数据官李川认为，物业经营的内在逻辑在于通过品质带来效率，效率带来规模，规模带来效益，以此来实现品质的正循环；通过构建整个数字化体系，能够帮助一家公司实现上述管理逻辑的践行。

　　他还表示，数字化投入产出的算账需要做时间的函数，今年上线的系统所产生的价值在往后会持续存在，价值也会不断叠加，前提是一定要打好基础。而在社区硬件智能化方面，一定要去算账硬件智能化能为这个项目创造什么价值，平衡收入与成本的同时，怎样升级客户的体验。

　　数字化已逐渐成为现代企业的基础设施，融创服务集团总裁助理兼CIO常红平表示，企业在进行数字化转型的过程中，投入与预期价值常常产生落差，这不单单是物业行业的挑战。数字化转型的方案和路径都是高度个性化的，破局的关键在于做到业务协同、价值驱动以及敏捷组织，即企业各部门应目标一致，力出一孔；数字化建设以价值实现为决策第一优先级；并通过研发敏捷，业务敏捷，企业敏捷来提升企业响应速度。

　　在数字化的加持下，物业服务企业可以进行服务内容和边界的进一步扩展，在增值服务等领域大显身手，实现社区流量的变现。

　　讨论环节中，建业新生活集团建业物业执行总经理王磊认为，在社区流量的变现过程中，数字化的加持是非常必要的，数字化可以实现将线下消费需求引导到线上，达成唤醒消费需求到影响消费决策的闭环作用。

　　其次，通过数字化软件、app等平台，社群效应可以不断扩大产品消费群体，实现由少到多的效果。因此，在整个过程中，数字化平台的科学搭建与稳健运营，是实现多元增值服务的必要前提。

　　经过进一步的深入讨论，越秀服务数智管理中心副总经理周伟认为，使用数字化工具进行线上流量变现的核心本质在于供给端与客户需求端的精确匹配，这其中需要通过数字化的能力对客户的需求进行感知。在供给端也可以通过内部的运营管控进行协同的支撑，并实现降本增效。

　　资本潮涨与潮落

　　物业服务行业曾借资本乘风而起，然而估值的回归带来了更多理性的思考。

　　谈及对于物业服务行业收并购的理解时，粤海物业管理有限公司党总支书记、董事长任登飞表示，近几年上市公司募集了大量的资金，开始通过收并购大量抢占市场。但在房地产行业的政策调控后，未来的三五年时间，物业服务行业的收并购可能会换一种形式。房地产背景的企业可能会因企业现金流的需要或物业独立发展的需求，进行控股权的转让，最近已经有类似的案例。而未来，这样的案例可能会更多，现金流相对充沛的国企会成为收购的主角。

　　卓越商企服务集团投资发展中心总经理王萌也对此发表了自己的看法，他认为物业服务行业的收购估值会回归理性，考虑到目前市场的密度并没有那么高，未来收并购的热度可能还会持续，而收购的企业是否能进行有效整合也是一个关键点。

　　随着估值的回落，资本热度的降低，上市这个选项对于物业企业的优先级是否有所变化？对于这个问题，广州珠光物业管理有限公司总经理贺栩模指出，上市与否主要要权衡其中利弊，而上市对物业企业而言主要有五点利弊。

　　有益的地方在于：其一，上市可以帮助筹集资金，降低融资成本；其二，有利于创始人退出企业；其三，企业选择了更严格的信息披露环境，有助于提升治理质量。

　　当然，任何事情都有两面性，物企上市亦要考虑到司信息披露所投诉的商业信息过多，其中涉及公司发展战略、技术、商业秘密等，这些信息容易被竞争对手及上下游合作伙伴获得，另外违规风险与成本较高。企业上市后必须遵守的法规比一般非上市企业要多，而且监管更严。

　　服务边界的探寻

　　物业服务这一概念的内涵正在不断扩张，对于服务的对象和内容，不同的企业也有不一样的理解。

　　万物云是物管行业城市服务方面的佼佼者，在讨论环节中，万物云万睿科技常务副总夏明超分享了他对于城市服务的理解。

　　他认为，物业服务从社区进入城市之后，客户的需求也发生了很多改变，过去的“四保一服”更多的偏服务，而城市服务在此之外则还涉及与公权力相关的群体利益治理。难点主要包括以平方公里计的较大空间，以及事项繁杂，影响因素多等。物业企业在城市服务方面需要深刻理解客户已经发生变化，对需求进行深刻沟通和理解，不能以住宅的思维去进行。

　　在这个过程中，数据化越丰富，企业对于城市治理的理解也会越细腻，通过摄像头和传感器的数据化显示，能够清晰的展现项目具体的细节和状况，而通过相应分析，则可以反哺城市服务的治理策略，进行更精确的管理。

　　对于物业企业的城市运营，天骄智慧服务集团副总裁刘欢也发表了他的见解。他观察到政府对于中西部产业园区的业务需求在升级，认为管理园区项目要坚持走信息化＋智能化的两条路。在此基础之上，把基础物业服务做好，将园区的安全、绿化、清洁、停车管理等都嵌入智慧化手段。

　　刘欢总结指出，在G端业务需求升级的过程中，是没有标准答案的，要不断磨合形成打法。他呼吁科技企业能够为中西部地区制定更多小而精、小而美，并且满足政府需求的产品，避免企业花费大量非必要性的精力和时间。

　　雅生活集团首席市场官田雨则认为，物业服务行业应该回归本质，慢下来理性面对物业企业的“价值回归”。能提供满足客户实际需求的服务内容是物业服务的根本价值来源，质量与口碑是企业长期可持续发展的根本能源，通过坚持长期主义，以市场化业务为主，使用物业资源组局力为辅助手段，实现服务外溢和密度瓶颈的突破。

　　基础服务之外，物业服务企业还有哪些能做的？江苏银河物业管理有限公司总经理许德军，在讨论环节中分享了江苏银河物业对于不同增值服务的具体打法。以社区零售为例，他认为，在社区零售的竞争中，物业公司与专业公司对比由于缺少经验借鉴与积累，处于劣势。因此需要利用与客户近距离的优势，带动流量，以“近水楼台先得月”的方式避开在互联网平台中的竞争与平台运营所衍生的其他问题。

　　会议的最后，高力国际物业及资产管理服务董事总经理董兹华进行了总结：物业服务其实是没有边界的，随着时间的发展，它的边界也会不断地跳跃，在5-10年后的未来，物业服务行业可能会发展到完全不同的另一个层面。