《徐州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）将于12月1日起施行。

　　《条例》共十章八十一条，从住宅物业管理区域的划分、物业管理组织形式、物业管理服务、物业保修金和专项维修资金、监督管理以及法律责任等方面进行了规定，进一步规范了我市物业管理工作，提升物业管理服务水平

　　《条例》有哪些亮点，给业主、业委会、物业、管理方带来哪些意义和影响？

　　业主：看了《条例》，涨了不少知识

　　“我在南区买的新房年初已经上房，刚搬进去居住没一个月，小区物业是开发商前期引进来的，我发现小区管理上有不少值得商榷的地方，但苦于没有依据。这下好了，《条例》出台了，对于大家普遍关心的物业用房、业主共有部分划分和处置、公共收益等，《条例》都有明确规定。以后业主和物业再有分歧，咱就有据可依了，业主们可以团结起来，依法依规办事。”家住南区的张明喜先生高兴地说。

　　《条例》第十二条规定：住宅物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯、消防、监控、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层等；

　　（二）物业服务用房、共用设施设备使用的房屋；

　　（三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地；

　　（四）法律、法规规定的其他共有部分。

　　“私自圈占、种花种菜，其实占用的是全体业主的公共绿地，并非哪一家独有。以后再遇到这种情况，我们就可以劝说了，公共绿地是不能私占的。”张明喜说。

　　《条例》第十四条规定：建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。

　　第十五条：建设单位在办理房屋所有权首次登记时，应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

　　业委会：接地气，更具操作性

　　“我们小区物业费年年涨，管理却很敷衍，一笔糊涂账，大家意见较大，正酝酿筹备业委会呢。”云龙区一新小区业主张英（化名）说，她是自由职业者，时间相对充裕，她对物业某些做法有看法，正牵头着手小区成立业委会事宜，“成立业委会后，就能代表业主监督物业工作了。”

　　《条例》第三章从第十六条到第三十六条均是对业主大会和业委会的相关规定，明确了业主大会的成立条件、履行的职责、决定的事项等，明确了业委会的性质、成员的条件、履行的职责、应公布的事项、禁止性行为等，对业委会的成立进行了规范和指引。

　　现实生活中，有时候对物业服务不满，也不知道怎么撤换物业，物业费的收取标准到底应该怎么定？住宅维修资金怎样提取？

　　《条例》第二十一条规定，业主大会决定下列事项：

　　（四）决定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员、专职工作人员工作补贴和标准；

　　（五）确定物业服务内容、服务标准准和物业服务收费方案；

　　（六）选聘和解聘物业服务企业；

　　（七）使用物业专项维修资金和共有资金；

　　第二十八条规定，业委会应当履行下列职责：

　　（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；

　　（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业费，组织和监督物业专项维修资金的续筹和使用；鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。审计可以委托街道办事处（镇人民政府）组织第三方机构实施，费用可以从共有资金中列支。

　　物业：管理有依据，服务有底气

　　“你看我们小区物业干啥了，干啥啥不行，收钱第一名。”

　　“你们连基本的物业费都不愿意交，我们怎么给大家服务，我们也是公司，运行也是需要成本支撑的，没有资金来源，我们怎么能更好地为大家服务呢？”

　　《条例》第四章为前期物业管理相关规定，第五章为物业管理服务相关规定，第六章为物业安全管理与使用维护相关规定，第七章为物业保修金与物业专项维修资金相关规定，总共十章的条例，近半都与物业服务企业有关，可见物业服务企业的重要性和关注度。

　　《条例》第五十条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业费等相关费用。业主自行管理的住宅物业管理区域，业主委员会可以向业主收取物业费等相关费用。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十一条规定，业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议。涉及拆改非承重结构及燃气设施等需要报相关部门批准的，应当依法办理批准手续。未办理登记、批准手续的，物业服务企业可以依照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入住宅哦物业管理区域。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　《徐州市住宅物业管理条例》针对住宅小区内业主反映较多的违章搭建、高空抛物、飞线充电等问题设定了16项禁止行为。对于解决执法进小区难的问题，《条例》还规定街道办事处应当依法建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。