物业公司改变小区规划在商铺旁建垃圾清运点-行业动态-物业管理企业资质管理中心-物业管理系统

物业公司改变小区规划在商铺旁建垃圾清运点

发布时间：2023-08-30 来源：中国法院网

物业公司以维护公共利益为由，在业主商铺旁建生活垃圾集中清运点，影响业主正常经营。近日，安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院审理了这起业主诉物业公司要求排除妨害纠纷案，认定物业公司未提请业主大会讨论，擅自改变小区规划，且未采取合理措施最大限度降低垃圾清运点对周边环境的影响，超出了一般人的容忍程度，妨碍了业主的物权，判决其恢复原状。

　　周某于2017年购买了合肥市某小区沿街一套商铺，商铺前的空地原规划为文娱广场。2019年商铺交付后，小区物业公司将空地变为生活垃圾集中清运点，大量的污水及恶臭的气味给周某商铺租户造成了恶劣影响。周某曾多次要求物业公司移除垃圾清运点，但物业公司始终不予解决，于是起诉至法院。

　　物业公司辩称，案涉小区生活垃圾集中清运点已通过政府主管部门审批，合法合规，并无违规情形，原告无权主张移除。原告周某主体不适格，因为小区垃圾堆放属于公共利益，原告不能代表全体业主。

　　法院经审理查明，案涉小区日均产生生活垃圾约55个标准桶，因生活垃圾量大且小区原规划建设时无集中收集点，为便于集中清运，物业公司申请在周某的商铺旁设置生活垃圾集中清运点，经清运单位现场查勘，符合清运条件后报社区复核、城管部门审批后正式启用该收集点，至庭审时已三年多。庭审中，周某提供相关照片证明在垃圾清运前，垃圾桶长期堆放在其商铺门口右侧，垃圾桶摆放无序且未闭合，自垃圾桶摆放处至其商铺门口地面均有明显污水印迹。法院还查明，案涉小区备案的规划图中设有四处小区内部垃圾收集点，未见规划图中注有小区外部垃圾集中清运点。

　　法院审理后认为，所有权人或者依法律规定行使所有权权能的人以及他物权人，可以请求排除妨害。本案中，周某行使权利的请求权基础系妨害排除请求权，而其又系案涉商铺的所有权人，是妨害排除请求权的权利主体。物业公司辩称周某主体不适格的理据，是小区垃圾堆放属于公共利益，周某不能代表全体业主。该辩称意见的抗辩基础是周某作为单个业主不能代表全体业主，对物业公司能否使用小区共用部分通过诉讼方式主张权利。简言之，周某主张的是物业公司妨害了其物权的使用，行使的是专有部分物权排除妨害请求权；物业公司抗辩的是周某无权就小区共有部分使用提起诉讼。显然，物业公司抗辩的诉讼主体资格问题，并非针对周某本案请求权基础。因此，周某基于案涉商铺的所有权，可以提起妨害排除的诉讼。

　　法院审理后认为，物业公司妨害了周某的物权。首先，物业公司在案涉地点堆放垃圾并非正当行使权利。案涉地点系小区业主共有部分，业主对该部分享有权利，承担义务。按照小区规划设计，该部分并非垃圾集中清运点，物业公司现改变其规划设计用途，应依照法定程序由业主共同决定，但其仅经相关部门备案同意，并未提请业主大会讨论决定同意。因此，物业公司将案涉地点变更为垃圾集中清运点系不正当行使权利。其次，物业公司在案涉地点进行垃圾清运，妨碍了周某物权使用。根据周某提供的相关照片等证据显示，物业公司将案涉地点变更为垃圾集中清运点后，清运时间不定，垃圾长期堆放在公共区域，且未采取其他合理措施最大限度降低对周边环境的影响，对于周边业主造成了较大困扰，超出了一般人的容忍程度，对周某的合法权益造成了一定程度的损害，导致出行、生活、商铺经营及房屋价值均受到一定影响。法院遂依法作出上述判决。物业公司表示服判。